在过去十几年中,尤其在悉尼、墨尔本等一线城市,投资者对房产的需求明显超过了市场的供应量,供不应求导致澳大利亚房价迅速增长。与此同时,澳洲本土工资的增长速度又远不及房价的增速,由此导致了住房可负担性(Housing Affordability)逐年恶化。针对这个问题,历届联邦政府和州政府都陆续推出了一系列政策,例如严打海外违规购房与虚假贷款、首次置业补贴(First Home Owner Grant,简称FHOG)、经济适用房计划(Affordable Housing Initiative)等等。

2017年11月30日, 澳大利亚联邦国会通过了一项法案,即“Treasury Laws Amendment (Housing Tax Integrity) Act 2017”。该法案规定了,对于在澳洲东部时间2017 年5月9日 19:30 以后递交海外人士投资许可申请(FIRB Approval)房产的海外投资者,以及那些在这个时间点后购买持有新房豁免许可证(New Dwelling Exemption Certificate)的海外人士,澳大利亚税务局(ATO)有权对空置房产征收高达5500澳元/年的房产空置税。海外投资者还必须准时递交“空置费申报表”(Vacancy Fee Return),如未按时递交该表格,海外投资者将被处以最高为52500澳元的罚款。

何为海外投资者?何为空置房产?

简单的来说,海外投资者房产空置税是澳大利亚税务局(ATO)对外国人在澳洲拥有的空置房产每年征收一次的空置税。其中有两个关键概念:“海外投资者”和“空置房产”。

  • 海外投资者

海外投资者,即外国人(Foreigner),是指非澳洲国籍(Australian Citizenship)或没有澳洲永居权(PR)的自然人,或由外国人实际控股的公司(Company)或信托基金(Trust)。持有临时签证,或已经在PR申请等待中的人,也被视为是外国人。详细内容可参照澳大利亚外国人投资监管委员会(Foreign Investment Review Board,简称FIRB) 对于外国人的定义。

  • 空置房产

空置房产是指在每个空置年(Vacancy Year)内有超过6个月(即183天)的时间处于空置状态的房产。其中空置年是从房屋交割日(Settlement date)开始计算,往后的12个月作为一个空置年。

您需要缴纳空置税吗?

这里需要注意一个时间分界线。在澳洲东部时间2017 年5月9日 19:30 以后递交海外人士投资许可申请的海外投资者,以及那些在这个时间点后购买持有新房豁免许可证房产的海外人士,都有可能需要缴纳房屋空置税。若房产被出售或合法转让、房屋拥有者离世,或者拥有者不再是海外人士,则不需要递交空置税申报。

除此之外,还需要注意的是:

  • 符合上述条件的海外投资者,即使房屋已经被居住或者出租超过半年也必须要递交空置税申报(Vacancy Fee Return);
  • 如果房屋是被两人或以上共同拥有(Joint Tenants),那么只需递交一份空置税申报即可;
  • 如果房屋是以分权拥有(Tenant in Common)的形式购买,那么每一个业主都需要递交一份空置税申报;
  • 拥有空置土地的海外投资者,在房屋开始建造之前是不需要递交空置税申报的。

此外,在一个空置年内,如果您符合以下3个条件中任何1条超过6个月,或任何2条或3条组合起来超过6个月,那么该房产将不被视性为空置房产。换句话说,您将有机会避免缴纳房屋空置税。

  • 业主本人或者任何亲戚居住;
  • 有租客实际居住(每一个租期不得少于30天);
  • 房屋放出招租广告(广告租期不得少于30天)。

空置税申请表的提交与时限

海外业主需要在每个空置年之后的30天内,向澳大利亚税务局递交空置税申报表(Vacancy Fee Return),以此来证明该物业的使用状况。税务局会根据您递交的文件,例如房屋出租合同等,来评估您是否需要缴纳房屋空置税。上文提到,从房屋交割日(Settlement date)开始计算,其之后的12个月作为一个空置年。例如,某海外投资者的澳洲房产于2017年8月8日交割,那么2017年8月8日至2018年8月8日视为一个空置年,业主应在2018年9月8日前递交空置税申报表及相关佐证材料。

需要注意的是,即使房产不必缴纳空置税,海外业主也应按时提交该申报表格。海外投资者在税务局发出缴付通知的21天内,应完成缴纳税款。若没能按时缴纳,将有可能面临Penalty Unit  250倍的罚款。若税费累积且业主一直未能缴纳,则房产可能被扣留,并强制出售房产以所得收入偿还未缴金额。

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